根抵当権との違いと活用法

はじめに

不動産を担保にお金を借りる際、よく利用される仕組みが「抵当権」です。しかし、銀行取引などで特に多額の融資枠を設定する場合、単なる抵当権ではなく「根抵当権」が設定されることがあります。根抵当権は継続的な取引（債権の増減）に対応して担保の枠を確保する仕組みであり、企業融資などで非常に便利な制度です。

本稿では、根抵当権と普通抵当権の違い、根抵当権の設定手続きや活用法、登記の注意点などを詳しく解説します。

根抵当権は、特定の継続的取引（銀行との取引など）から生じる債権を担保するため、極度額（担保の上限額）を設定しておく抵当権の一種です。通常の抵当権（1つの債権を担保）とは異なり、取引額が増減する可能性がある場合に、その範囲内で柔軟に担保をカバーできます。

主な違いは以下のとおりです。

対象債権の範囲：
- 普通抵当権：契約で定めた特定の1つの債権（例：住宅ローン）を担保する。
- 根抵当権：継続的な取引から生じる債権全体を、一定の極度額（上限額）まで担保。
債権の増減への対応：
- 普通抵当権は債権額が確定している。
- 根抵当権は借入金額が増減しても、極度額内なら新たな抵当権設定が不要。
元本確定の時期：
- 普通抵当権は最初から元本（担保する債権額）が確定している。
- 根抵当権は、最終的に「元本確定期日」などの事由により確定し、そこから後の債権は担保されない。

一般的には下記のようなケースで活用されます。

基本的な設定手続き（契約書作成→登記申請）は同様ですが、極度額や元本確定事由など根抵当権特有の事項を契約書に明記します。また、登記申請書にも「根抵当権」である旨と極度額を記載します。

根抵当権は設定や元本確定の扱いが普通抵当権より複雑なため、弁護士のサポートが大いに役立ちます。

継続的取引と極度額
- 根抵当権は、一度設定すれば極度額の範囲内で増減する債権を担保し続けられる。
- 例えば極度額1億円と定めたら、その銀行との取引総額が1億円を超えない限り、追加融資や返済を繰り返しても新たな抵当権登記は不要。
元本確定
- 根抵当権には「元本確定期日」を定められる。期日を迎えるか、当事者の一方から確定請求が行われると、その時点での債権額が確定し、それ以降に新たに発生した債権は担保されない。
- 銀行側が「取引を打ち切り、現時点の債権を確定させたい」という場面や、抵当不動産の売買などで元本確定が行われる。
登記
- 法務局で「根抵当権設定登記」を行い、物件情報・債権者情報・極度額・登記原因日付などを記載。
- 同じ不動産に別の抵当権（普通抵当や他の根抵当）がある場合は、登記の先後が優先順位を決める。

企業の運転資金確保
- ある製造業者が銀行と根抵当権を設定し、極度額5,000万円で当座貸越を利用。繁忙期に資金借入を増やし、閑散期に返済し残高を減らす運用がスムーズ。
- 不動産担保としては同社所有の工場用地に根抵当権を登記。
個人事業主の年商変動対応
- 住宅を根抵当権に入れ、銀行との間で極度額1,000万円の融資枠を確保。必要に応じて一時的な仕入れ資金を借り、売上が入ると返済するサイクル。
- 個人であっても十分に利用可能だが、住宅ローンと区別して取り扱う場合が多い。
元本確定と売却のリンク
- 根抵当権付き不動産を売却する場合、買主が安全に購入するには元本を確定させて抹消する必要がある。
- 債権者と債務者が合意で確定請求を行い、買主が売買代金からローン返済して抵当権抹消を完了する流れ。

設定契約・登記のサポート
根抵当権設定契約をドラフトする際に極度額や元本確定事由を明確化し、トラブルを回避。
金融機関・企業間の折衝
大企業や中小企業が銀行と交渉する際、弁護士がリスク分析や契約書面の作成を行い、公平な条件を確保。
元本確定時の紛争対応
銀行が債務者の追加借入を認めない場合や、債務者が返済困難で競売危機にある場合、弁護士が代理交渉して任意売却やリスケジュールを提案。