抵当権の実行手続き

はじめに

不動産担保でお金を貸したが、借主の返済が滞ってしまった場合、抵当権者（債権者）は抵当権を実行することで不動産を競売にかけ、売却代金から優先的に弁済を受ける権利を持ちます。しかし、抵当権の実行手続きは法律上の規定や裁判所の関与があり、決して簡単ではありません。また、競売以外に「任意売却」という選択肢も存在します。

本稿では、抵当権の実行手続きにおける競売と任意売却の基本的な流れや要点、注意点を解説し、債権者・債務者双方の視点でのポイントを整理します。

Q&A

Q1．抵当権を実行すると、具体的にどのような手続きが行われるのですか？

抵当権の実行には主に以下の2種類があります。

競売
裁判所に「競売開始申立」を行い、裁判所が不動産を競売にかける。落札代金から債権者が弁済を受ける。
任意売却
債務者と債権者が合意して、市場で不動産を売却し、売却代金を債権者へ配分する。競売を回避できる利点あり。

Q2．競売と任意売却の違いは何でしょうか？

大きな違いは以下の通りです。

競売
- 手続き主体：裁判所
- 売却価格：競売市場で落札価格は相場より低めになる傾向
- 債務者の合意：不要（抵当権者が申立すれば実行可能）
- 債務者側の不満：プライバシーや評価額の低さ、時間がかかるなど
任意売却
- 手続き主体：債権者と債務者が合意し、不動産を一般市場で売却
- 売却価格：競売より高値が期待できる
- 債務者の合意：必要（抵当権者も含め利害調整が必須）
- 手続きの柔軟性：売却時期や買主選定など債権者・債務者の都合に合わせられる

Q3．競売申立の流れを教えてください。

一般的には以下のステップです。

期限の利益喪失
借主が返済を滞納し、契約上の期限の利益が失われる。
競売開始申立
抵当権者が地方裁判所に不動産競売申立書を提出。必要書類や登記簿謄本なども添付。
裁判所の物件調査・評価
裁判所の評価人が物件を調査し、売却基準価額を決定。
入札公告・入札期間
裁判所が公告し、買受希望者が入札。
開札・落札
最高価申札者が落札し、売却許可決定→代金納付。
配当
裁判所が配当表を作成し、優先順位に従い配当。

Q4．競売を避けて任意売却を選ぶ場合、どんなメリットがありますか？

任意売却の主なメリットとしては、

売却価格が高め
競売より一般市場での売却が多くの場合高値が期待でき、残債務を減らしやすい。
住み替え準備時間
競売だと退去猶予が短いが、任意売却ならスケジュールを調整しやすい。
プライバシー
競売公告で近隣に知られるリスクを回避できる。
余剰金発生の可能性
売却代金が高ければ、ローン完済後に余りが出ることもある。

Q5．弁護士に相談するメリットは？

抵当権実行は法的手続きや利害調整が難しく、弁護士のサポートが非常に有用です。

競売申立や任意売却交渉
弁護士が債権者・債務者双方の立場で適切に手続きを進め、時間とコストの削減を図る。
債権回収と残債務処理
競売・任意売却後に債務が残る場合、弁護士が任意和解や自己破産など最適策を提案。
不正や優先順位トラブル
複数抵当権者がいる場合の配当順位や競合紛争にも対応。

解説

競売手続きの詳細と注意点

裁判所での評価人調査
不動産の現地調査や資料確認を行い、売却基準価額が設定される。市場相場より低めに設定される傾向。
入札・開札
一般入札方式が多く、一定期間内に入札→開札日に裁判所が開札し、最高価申札者が落札。
配当要求終期
他の債権者（税金滞納分や他の抵当権者）も「配当要求」を出せる期限がある。
配当表の作成と配当
裁判所が配当表を作り、登記順位に従い優先弁済。競売費用や滞納管理費も一定順位で配当される。

競売のデメリット

売却金額が低く、残債務が多く残る可能性がある。
債務者にとっては、退去時期が裁判所手続きに左右され、強制執行となる場合もある。

任意売却の流れ

債務者と債権者の合意
債権者（金融機関など）が抵当権実行前に「競売より任意売却の方が回収見込みが高い」と判断し、債務者と話し合いを行う。
不動産業者選定・売却活動
指定業者や債務者選定の不動産業者を通じて販売。内覧や広告を行い、一般市場から買主を募る。
売買契約・抵当権抹消
売却が決まったら売買代金で抵当権債務を弁済。残債があれば再度交渉や別の方法（債務整理）を検討。
引渡し・退去
多くの場合、債務者が住み替えの時間を確保できるメリットがある。

債権者・債務者双方での留意点

債権者視点
- 競売だと「短期間で法的確実性が得られる」反面、売却価格が低くなるリスクがある。
- 任意売却は「高値」が期待できるが、債務者の協力を要し、期間が長引く可能性あり。
債務者視点
- 競売：プライバシー侵害や退去タイミングの柔軟性がなくなる。
- 任意売却：売却差額の返済が残る場合もあるが、自己都合のスケジュールをある程度調整可能。
第三者（買主）視点
- 競売物件は安く買えるメリットがあるが、内覧が制限されるなどリスク高。
- 任意売却は一般的な売買契約と類似だが、時間制約や債権者との調整など特有の手間がある。

弁護士に相談するメリット

競売申立・任意売却の円滑進行
- 抵当権者側では弁護士が競売申立書類や債務者交渉を行い、ミスなく実行できる。
- 債務者側では任意売却での債権者交渉を弁護士が支援、引渡し時期や残債処理で有利な条件を確保。
残債務処理・債務整理
競売や任意売却後も借金が残る場合、弁護士が自己破産や個人再生、債権者との和解など最適な方法を提案。
利害調整・紛争解決
共同抵当や複数債権者がいる場合、弁護士が各当事者の意見をまとめ、時間を短縮しコストを抑える。