はじめに

一度結ばれた借地契約を「解除」して土地を回収しようとする場合、地主は正当事由や契約書上の違反条項などを根拠にしなければなりません。また、実際に土地を明け渡してもらう（明渡し）の手続きでは、交渉・調停・訴訟・執行といった段階を踏む可能性があり、長期化することもしばしばです。

本稿では、借地契約を解除する際の正当事由や手順、明渡しに至るプロセスでの注意点を解説し、地主・借地人が紛争を円満に解決するための指針を示します。

Q&A

Q1．借地契約は簡単に解除できるのですか？

借地契約は、借地人（借主）保護が強く、地代不払いや無断譲渡・転貸など重大な契約違反がなければ、一方的に解除するのは容易ではありません。契約期間満了による契約終了や正当事由に基づく更新拒絶などの手続きが必要です。

Q2．契約書で「地主がいつでも解除できる」と書いてあれば解除可能ですか？

借地借家法による強行規定があるため、借地人に一方的に不利な特約は無効とされる場合があります。「いつでも解除可能」という定めは借地人の権利を過度に奪うため、実際には認められない可能性が高いです。

Q3．解除事由で多いケースは何でしょうか？

主に以下のケースが多発します。

  1. 地代滞納：借地人が長期にわたって地代を支払わない。
  2. 無断譲渡・転貸：地主承諾なく第三者へ権利譲渡や土地を又貸し。
  3. 用法違反：契約目的と違う用途（工場や騒音・排煙が出る業態など）に使う。
  4. 重大な契約違反：建物増改築や構造変更などで地主に大きな不利益が生じた場合など。
Q4．明渡し手続きはどのように進められるのですか？

一般的なフローとして、

  1. 解除予告・内容証明郵便：地代不払いなどの場合、まず借地人に催告・期限を与えて支払いを促す。改善がない場合に解除通知を送る。
  2. 交渉・調停：話し合いで解決できなければ、地方裁判所での調停を申し立てることも。
  3. 訴訟提起：交渉決裂時に裁判で明渡しを請求し、勝訴判決を得る。
  4. 強制執行：判決確定後、借地人が明け渡さない場合は裁判所の執行官が建物を明け渡させる手続きに移行。
Q5．弁護士に依頼するメリットは何でしょうか？

借地契約解除や明渡しは法的ハードルが高く、一連の手続きを適切に進めないと無効となるリスクが大きいです。弁護士に依頼するメリットは、

  1. 解除要件の法的検討
    契約違反が本当に重大か、催告手続きや期限の定め方に不備がないか、弁護士がチェック。
  2. 書面作成・交渉代理
    内容証明郵便の送付や調停・訴訟の場で法的根拠を主張立証し、時間とコストを節約。
  3. 強制執行手続き
    明け渡し判決後の執行も、弁護士が手続きを円滑に進める。
  4. 弁護士法人長瀬総合法律事務所の経験
    借地借家トラブルを多数対応し、地主・借地人双方の立場での適切な戦略とスムーズな問題解決をサポート可能。

解説

借地契約解除の法的要件

  1. 正当事由（通常の更新拒絶の場合）
    普通借地契約の終了時に更新を拒む際、地主には正当事由が必要。地代不払いなど契約違反に限らず、地主自身の使用必要性や立退料提案などを総合考慮。
  2. 重大な契約違反（中途解除の場合）
    • 地代滞納・無断譲渡・転貸・危険行為など、借地人の債務不履行や信義則違反が重大な場合、中途解除が認められる可能性がある。
    • ただし即時解除せず、催告や相当期間の給付猶予が必要となる。
  3. 定期借地契約の満了
    定期借地契約では期間満了で更新がないため、満了時に契約自体が当然終了。地主が追加の手続きをしなくても土地を明け渡してもらう権利が生ずる。ただし書面要件などが未整備の場合、普通借地とみなされるリスクがある。

明渡しの具体的手順

  1. 解除通知（または終了通知）
    • 不払い地代の請求や無断転貸の是正を催告し、改善がなければ内容証明郵便で契約解除を宣言。
    • 定期借地契約終了の場合は、満了通知を事前に送り、明け渡し時期を明確にする。
  2. 交渉・調停
    • 借地人が退去を拒む場合、まず話し合いで立退料や退去期限を調整し、円満解決を図る。
    • まとまらなければ地方裁判所での調停申立を考慮。
  3. 明渡し訴訟
    • 調停も決裂なら、明渡し訴訟を提起し、判決を得る。地主側が勝訴判決を得れば、借地人は明渡し義務を負う。
  4. 強制執行
    借地人が判決確定後も退去しない場合、裁判所に強制執行を申立。執行官が建物を明け渡させる。ただし実務的には立退料を支払い自主退去を促すことが多い。

トラブル回避のためのアドバイス

  1. 契約書の明確化
    • 借地契約締結時に、更新の有無や地代支払期日、無断譲渡・転貸の禁止、違反時の解除条件などを詳細に規定する。
    • 定期借地契約なら公正証書など適正手続きを整え、満了で終了することを明確化。
  2. 地代や違反行為の催告管理
    • 地代不払いが発生したら、早期に督促し、催告書面を作成して履行期限を通知。
    • 借地人が是正せず滞納が続けば、解除準備を進めるが、手続きの瑕疵がないか要注意。
  3. 立退料・買取など代替手段の検討
    • 法的な紛争コストや時間を考え、地主が一定の立退料や買取価格を提示し、和解で明渡しを実現することが多い。
    • 裁判では時間と費用がかさむため、交渉による解決が望ましい場面も多い。

弁護士に相談するメリット

  1. 契約解除の法的根拠確認
    地主が解除を主張する場合、正当事由や違反行為の立証が不十分だと裁判で敗訴しかねない。弁護士が根拠を固める。
  2. 内容証明郵便など手続き支援
    解除通知の文面や送付時期を誤ると、契約解除が無効になる恐れ。弁護士が法的要件を満たす文書を作成。
  3. 調停・訴訟での代理
    調停や訴訟に精通した弁護士が当事者を代弁し、早期決着や有利な和解条件を引き出す。
  4. 弁護士法人長瀬総合法律事務所のノウハウ
    当事務所は借地契約解除・明渡し紛争を手がけ、地主・借地人いずれの案件でも最適な戦略と交渉をご提案いたします。

まとめ

  • 借地契約解除の難しさ
    借地借家法で借主を強く保護しており、地代不払い・無断転貸など重大な違反がない限り、地主の一方的解除は認められにくい。
  • 明渡し手続きの流れ
    ①催告・解除通知 → ②交渉・調停 → ③明渡し訴訟 → ④強制執行
  • 定期借地契約
    期間満了で契約終了が可能だが、書面要件を満たしていないと普通借地契約とみなされるリスク。
  • トラブル回避
    契約時に違反行為や期限を明記し、違反時の対応策を定める。地代不払いなどは早期催告で対応。
  • 弁護士活用
    解除要件の検討や裁判手続きでの代理交渉、立退料や建物買取なども含めて円滑解決へ導く。

借地契約の解除や明渡しは、地主・借地人双方の利害が真っ向から衝突し、深刻な紛争へ発展しがちです。契約時から注意深く条項を定めると同時に、トラブルが生じた際には弁護士など専門家へ相談することで、長期化を防ぎ円満に問題を解決する道が開けます。

長瀬総合の不動産専門サイト

不動産トラブルは、法務や税務だけでなく、不動産評価の問題等が関わる、複雑かつ高度な専門性が要求される問題です。不動産売買、賃貸、相続、共有問題等に悩む不動産会社・オーナーの皆様をサポートし、適切な問題の解決、紛争の予防、事業の発展を支えます。

【詳細・お問い合わせはこちら】

リーガルメディアTV｜長瀬総合YouTubeチャンネル

弁護士法人長瀬総合法律事務所では、企業法務に関する様々な問題を解説したYouTubeチャンネルを公開しています。企業法務でお悩みの方は、ぜひこちらのチャンネルのご視聴・ご登録もご検討ください。 

【チャンネル登録はこちら】

NS News Letter｜長瀬総合のメールマガジン

当事務所では最新セミナーのご案内や事務所のお知らせ等を配信するメールマガジンを運営しています。ご興味がある方は、ご登録をご検討ください。

【メールマガジン登録はこちら】

トラブルを未然に防ぐ｜長瀬総合の顧問サービス

長瀬総合法律事務所の顧問弁護士サービス