事業承継における不動産相続の注意点

はじめに

事業を次の世代に引き継ぐ「事業承継」では、会社の株式や経営権だけでなく、工場や店舗、社宅など事業用不動産の相続対策も大きなテーマとなります。特に中小企業オーナーの場合、「会社の資産」と「個人名義の不動産」が複雑に絡み合っているケースが多く、事業承継と不動産相続を同時に考える必要があります。
本稿では、事業承継における不動産相続の注意点や、オーナーが生前にできる対策、相続・贈与税の視点などを解説し、円滑な経営引き継ぎをサポートする情報を提供します。

Q&A

Q1．事業承継と不動産相続が絡むのは、どのようなケースでしょうか？

たとえば、工場や店舗、事務所などがオーナー個人の名義になっており、会社がそれを借りている形。またはオーナーが会社に貸し付けている土地・建物を相続人がどう引き継ぐか、というケースです。
別のパターンとして、個人事業者が工場や店舗を個人名義で保有しており、それを次の世代に継がせたいが、相続人が複数いて意見が分かれる場合などが考えられます。

Q2．不動産を持つ事業承継で、どんな問題が起こりやすいですか？

主なトラブルとしては以下があります。

相続人間での分配が難しい
事業を継ぐ長男が工場用地を使いたいが、他の兄弟はそれに不満を持つ。
共有名義のまま事業を継続
将来的に意見対立が起き、事業が円滑に動かなくなるリスク。
評価が難しく多額の相続税が発生
不動産評価額が大きく、相続税を支払えずに経営が圧迫される。
自社株と不動産の一体管理
会社所有と個人所有が混在し、経理や税務上の整理が曖昧なまま放置されている。

Q3．生前にできる不動産相続対策はありますか？

たとえば以下のような方法が検討できます。

生前贈与
相続時よりも評価額が低いうちに、一部不動産を後継者に贈与しておく。ただし、贈与税に注意。
遺言書の作成
誰が事業用不動産を継ぐか明確に定める。遺留分を考慮し、他の相続人とのバランスを調整。
不動産の法人化
個人名義の不動産を会社に売却または現物出資し、法人所有に切り替える。
共有名義解消
相続時に揉めそうな場合、事前に単独名義化をしておくなど。

Q4．事業承継時に相続税の負担を軽くする制度はありますか？

中小企業向けに「事業承継税制」（非上場株式に係る相続税や贈与税の特例）が存在します。要件を満たせば、非上場株式の相続税が納税猶予されるなどの大きなメリットがあります。

Q5．事業承継と不動産相続で弁護士に相談するメリットは何でしょうか？

弁護士が介入するメリットは以下の通りです。

相続人間の調整
誰が不動産を取得するか、他の相続人の納得を得るにはどうするかを法的にコーディネート。
契約書や遺言書作成
事業用不動産を法人に移すなどの契約を作成し、リスクや税務面を考慮。
遺留分紛争回避
後継者が事業用不動産を独占するとき、他の相続人への補償策を提案し、紛争を未然に防止。
複雑な権利関係の整理
借地借家問題、抵当権設定などが絡む際に法的リスクをチェック。

解説

事業用不動産と個人資産の境界問題

個人名義の不動産を会社が使用
- 家賃を会社が支払っている場合、適正な賃料なのかが問題になりやすい。
- オーナー個人が亡くなると、その不動産が相続人全員に共有され、事業で使いづらくなるリスク。
会社名義の不動産
- 会社が所有する不動産は相続対象ではなく、「後継者が株式を相続」する形で事実上引き継ぐ。
- 会社に借入金や抵当権がある場合、事業継続が困難となる恐れもある。

不動産評価と相続税

路線価・倍率方式
事業用の土地でも、相続税評価は宅地評価に準拠。賃貸用などであれば貸家建付地評価や借地権割合を考慮する。
小規模宅地等の特例
- 事業用宅地として一定面積まで80％または50％減額される（400㎡まで）。
- 後継者が事業を継続し、相続税申告期限まで保有するなど、厳しい要件があるため要確認。
事業承継税制との組み合わせ
- 非上場株式の納税猶予を受ける場合、不動産の評価も含めた総合的な事業承継計画が求められる。
- 不動産を会社所有に移すかどうかも検討ポイント。

事業用不動産の相続紛争例

相続人が事業に参加しない
長男が事業を継ぐ意向だが、不動産を共有にすると、他の兄弟が「売りたい」「借金返済に充てたい」と主張して対立。
夫婦共同経営
夫婦2人で経営していた工場は夫単独名義の土地上にあり、妻には相続権があるが夫の弟（共同経営者）も権利を主張して紛争化。
事業廃止の是非
後継者がいないため工場を閉鎖し、土地を売却したいが、一部の相続人は賃貸事業として続けたいなど、意見が合わず決裂。

弁護士に相談するメリット

後継者への集約
事業用不動産を後継者が単独で取得する場合、遺言書の作成や他の相続人への代償方法を法的に整理し、紛争リスクを回避しやすい。
株式・不動産を一体で考慮
事業承継は会社株式と事業用不動産がリンクしている場合が多い。弁護士が両面からプランニングし、税理士・不動産鑑定士等とも協力して最適な承継案を提示。
紛争防止と合意形成
相続人同士で利害が対立しても、弁護士が代理人として交渉や調停を進め、事業継続を前提とした円満解決を図れる。
弁護士法人長瀬総合法律事務所の知見
当事務所（弁護士法人長瀬総合法律事務所）は、事業承継や相続不動産の分割紛争などの案件を解決してきました。生前対策から相続開始後のトラブル対応まで、サポートが可能です。