借地権の更新・譲渡・転貸

はじめに

借地契約を締結した後、契約期間が満了する際に「更新」を行うかどうかは、大きな争点になります。借地借家法により借地人（借主）は強く保護され、地主が一方的に終了させることは難しい仕組みです。また、借地人が借地権を第三者に譲渡したり、その土地を転貸する場合の手続きや条件も、法律で規定されています。
本稿では、借地権の更新手続きや正当事由、譲渡・転貸の可否と条件などを解説し、地主・借地人双方が押さえておくべきポイントをまとめます。

Q&A

Q1．借地権は契約満了後、どのように更新されるのですか？

普通借地契約（借地借家法による場合）、契約期間が初回30年などで終了しても、借主（借地人）が更新を希望すれば、地主に正当事由がない限り更新されます。

初回満了後は20年更新、再更新後は10年更新など、回数に応じて更新期間が変わります。
書面で更新契約を結ぶか、当事者が何も行わず更新された形（法定更新）となる場合もあり、いずれにせよ法的には借地権が継続します。

Q2．地主が更新を拒否するにはどうすればいいですか？

借地借家法上、地主が更新拒絶するには「正当事由」が必要です。典型的には、

地主自身が土地を切実に使う必要がある
借地人への立退料や代替地の提供など、借地人の損失を補う条件
その他地主と借地人の事情を比較衡量して地主側が優位

これらを総合的に裁判所が判断するため、正当事由が認められるハードルは相当に高いといえます。

Q3．借地権を譲渡する場合、地主の承諾は要りますか？

はい、借地権の譲渡や転貸は原則として地主の承諾が必要です（借地借家法第19条）。地主が承諾を拒む場合、借地人は家庭裁判所に対し譲渡許可の申立を行い、裁判所が許可すれば地主の承諾に代わる効果が認められる（裁判所の許可）という手続きがあります。
地主の承諾を得ずに第三者に譲渡や転貸を行うと、契約解除のリスクが生じます。

Q4．借地権の転貸と譲渡では、どのように違いますか？

譲渡：借地権自体を第三者へ引き渡す。借地人は借地契約から退き、新たな借地人が地主と契約を継承するような形。
転貸：借地人が借りた土地を、さらに別の人へ又貸しする。借地人は借地権を保有したまま転貸人として振る舞い、転借人が土地を使用する。地主→借地人→転借人の図式。

Q5．弁護士が関与するのはどんな場面でしょうか？

借地権の更新、譲渡、転貸では紛争が起きやすく、弁護士に相談するメリットは大きいです。具体的には、

更新拒絶をめぐる交渉・訴訟
地主が正当事由を主張し、借地人が更新を望むケース。
立退料・建物買取請求
更新拒否や契約終了に際し、立退料や建物買取価格で争いが起きる。
譲渡承諾拒否トラブル
地主が承諾しない場合、弁護士が裁判所許可の申立手続をサポート。
契約違反や解除リスク
無断譲渡・無断転貸が発覚した場合の法的対応。

解説

借地権の更新ルール

普通借地契約の更新期間
- 初回契約：30年（旧法では20年）
- 再更新：1回目更新後は20年、2回目以降は10年ごとに更新。
- 「合意更新」と「法定更新」があり、書面で合意できなくても法定更新が成立する。
正当事由の判断
- 土地を自ら使用する必要性（地主の居住用や事業用など）
- 借地人への補償案（立退料等）の有無
- その他事情（地主・借地人の生活状況、財産背景、従前の契約経緯など）
- 総合判断で借地人の保護が優先されるケースが多い。
更新料
- 法律上、更新料の支払い義務は規定されていないが、慣行として地主・借地人間で更新料を取り決めることもある。
- トラブル化した場合、裁判所が合理性を判断。

譲渡・転貸の承諾

地主の承諾を要する原則
- 借地借家法第19条に基づき、借地権の譲渡や転貸には地主の承諾が必要。
- 承諾を拒まれた場合、借地人は家庭裁判所に許可申立を行い、許可が下りれば契約解除を回避できる。
承諾料（名義書換料）
- 通常、地主は承諾と引き換えに承諾料（名義書換料）を請求する。これは法律上の義務ではなく「慣行」とされている部分が大きく、金額は地域相場や契約書の定めなどで変動。
無断譲渡・転貸のリスク
- 借地借家法第20条により、無断譲渡・転貸は契約解除事由となり得る。
- 借主が気づかずに第三者に使用させているケースでも、法的に重大な違反とみなされる恐れがある。

建物買取請求との関係

建物買取請求権（借地借家法第13条ほか）
- 通常、借地契約終了時に地主が正当事由を示して更新拒絶が認められた場合、借地人は建物を地主に買い取ってもらう請求ができる（ただし定期借地契約には適用されない）。
- 価格査定をめぐって争いが生じることが多く、鑑定評価が必要になる場合がある。
譲渡の際の建物売買
- 借地人が譲渡を行う場合、借地権のみならず建物も合わせて譲渡される。地主の承諾がポイントで、建物の評価と借地権の評価を合算して売買されるケースも。

弁護士に相談するメリット

契約書の作成・チェック
- 借地契約や譲渡承諾契約などの条文を弁護士が監修し、後日の紛争を未然に防ぐ。
- 定期借地契約で更新なしを有効にするには公正証書や書面要件が厳格。法的知識が必須。
更新・解除紛争の代理
- 正当事由をめぐる裁判や地代増減額請求手続き、買取請求価格の交渉など、弁護士が当事者代理人として速やかに行う。
- 地主・借地人どちらの立場でも最適な法的戦略を立てられる。
譲渡・転貸承諾交渉
- 地主が承諾しない場合、裁判所許可の申立を視野に入れつつ、弁護士が交渉で解決する可能性を探る。
- 名義書換料の金額や支払い方法をめぐる争いを法的根拠と慣行の両面から調整。
弁護士法人長瀬総合法律事務所の強み
- 当事務所は借地借家問題の豊富な取扱実績を誇り、地主側・借地人側いずれの視点でも解決策を提示し、円満解決を目指します。