１．滞納賃料の回収
家賃や地代の賃料を滞納されると、賃貸人にとっては死活問題になることもあります。従って賃貸人にとっては、賃料をできるだけ早期に回収する必要があります。また、場合によっては、賃貸借契約の解除や物件の明渡し等まで見据えて賃料回収を行っていく必要もあります。どのような方法があるのか、見ていきましょう。
２．裁判外での回収手続
まずは、できるだけ時間もお金もかけずに回収していけるような方法を検討していきます。
（１）裁判外での交渉
① 対面での話し合い
当事者どうしで話し合って円満に解決できるのであれば、それが一番理想的だといえます。話し合いによる解決は、賃貸人にとっても、賃借人にとっても、穏便な解決方法であり、その後の賃貸借契約の継続にとっても効果的だといえます。ただし、トラブル解決の証として、また今後同じようなことを防ぐためにも合意書等の書面を締結しておくようにしましょう。
② 書面での督促
対面での話し合いが功を奏さないようなら、書面で督促をすることも検討しましょう。度重なる督促でも支払わないような場合や、滞納が常態化しているようであれば、内容証明郵便を使用して回収に向けた強い意思表示を行いましょう。内容証明郵便は、「どのような内容を」「いつ送ったか」を記録できる郵便です。自分で作成して送付することも可能ですし、弁護士に依頼して作成・送付してもらうこともできます。
（２）ADRの活用
裁判外紛争解決制度（ADR）を利用して、当事者間の自由な意思と努力によって解決する方法もあります。ADRの手続は、裁判に比べて、簡易・低廉に紛争解決を図ることができます。しかし、裁判のように終局的に紛争を解決させる制度ではありませんので、あくまでも両当事者が歩み寄る姿勢が不可欠になります。
３．裁判による回収手続
２．で説明したような裁判外での解決が望めないような場合は、裁判所に訴えを提起することで解決を図ることを検討する必要があります。
（１）通常訴訟
通常訴訟とは、民事訴訟の類型の一つで、時間をかけて徹底的に争う場合に利用されます。請求する滞納賃料額が１４０万円以下であれば簡易裁判所に、１４０万円を超える場合には地方裁判所に訴えを提起することになります。いずれの場合も、問題となっている不動産が所在する地域を管轄する裁判所に訴えることになります。
（２）少額訴訟
少額訴訟とは未払い家賃合計が６０万円以下の場合に利用できる、通常の裁判よりも簡易、且つ迅速な訴訟手続きです。裁判も１日で終了し判決が出るため、裁判にかける時間も労力も最小限に抑えられます。また手続についても、簡単なので自分で行うことも可能です。裁判所の窓口でアドバイスをしてもらうこともできますし、書面を確認してもらうこともできます。
（３）強制執行手続
裁判で勝訴判決を得たとしても、結局賃借人が支払いを拒んでしまえば回収することができません。その場合、強制的な回収手続きをとる必要があります。具体的には強制執行の手続をすることになりますが、その時に重要になるのは、差し押さえるべき賃借人の財産をあらかじめ把握しておくことです。差し押さえるべき財産が不明だと、差し押さえはできませんので注意が必要です。
４．まとめ
一般の債権回収と同様、賃料滞納の場合も回収にあたっては適切な手段を選び、迅速に対処する必要があります。初めにどのような動き方をするかで、解決までのスピードや回収できる滞納金額が異なります。もちろん、自分で回収することもできますが、話し合いや交渉がこじれた場合に自分だけで解決をすることは難しくなりますので、早めに専門家に相談するようにしましょう。経験豊富な弁護士であれば、どの方法で滞納金の回収をするのが効果的かを見極めて適切なアドバイスをすることができます。
賃料が回収できない状況が続くことは会社経営にとっても深刻な影響を与えかねませんので、少しでも不安があれば自分だけで動くのではなく早めに弁護士に相談しましょう。ぜひ当事務所にご相談ください。経験豊富な弁護士がサポートをさせていただきます。
