定期借地契約のメリット・デメリット

はじめに

借地借家法の施行によって、「定期借地契約」という新しい契約形態が導入されました。従来の普通借地契約では、借地人（借主）を強く保護するため、一度土地を貸すと長期間にわたって契約が継続しやすいという側面がありました。しかし、社会のニーズ多様化や地主の土地活用の自由度向上を目的に、契約期間満了で更新がない定期借地契約が法的に整備されました。

本稿では、定期借地契約の基本的な仕組みや、そのメリット・デメリットを整理して、地主・借地人双方に役立つ情報を提供します。

Q&A

Q1．定期借地契約とはどんな契約を指すのですか？

定期借地契約とは、契約期間が満了すれば借地権が終了し、更新がないという借地契約の一形態です。通常の（普通）借地契約と異なり、地主があらかじめ将来の土地活用計画を立てやすく、借地借家法で認められた特別な制度となっています。

Q2．定期借地契約には種類がありますか？

はい、借地借家法では定期借地契約を大きく3つに分類しています。

一般定期借地権
契約期間は50年以上が基本。更新がなく、期間満了で借地権が消滅。
事業用定期借地権
契約期間は10年以上50年未満（法定要件あり）で、事業用の建物を所有する場合に適用。満了後は更新なしで契約終了。
建物譲渡特約付借地権
契約期間は30年以上とし、契約終了時に借地人の建物を地主へ譲渡して契約終了する方式。

Q3．地主側にとって定期借地契約のメリットは何でしょうか？

主なメリットとして、

期間満了で必ず土地が返ってくる
普通借地契約のように更新が続いてしまい土地を取り戻せないリスクを回避。
土地活用計画の自由度向上
将来的に土地を再開発したい、売却したいなどの計画があっても邪魔されない。
トラブルリスクの低減
契約時に更新なしを明確に定めるため、更新拒絶をめぐる正当事由争いが起こりにくい。

Q4．借地人側のメリット・デメリットはありますか？

借地人にとっては、

メリット

家賃（地代）がやや安めに設定される場合が多い（更新リスクがない分、地主が安く貸し出すことがある）。
事業用定期借地の場合、事業目的に合った期間だけ土地を利用できる。

デメリット

契約満了後、土地を確保できない：普通借地契約のように更新がないため、建物は満了時に撤去または譲渡特約に基づき譲渡を行う必要がある。
投資回収リスク：期間終了までに十分な収益を上げられないと、建物投資が無駄になる可能性。

Q5．定期借地契約を結ぶ際、どんな点に注意すればいいですか？

主な注意点は以下の通りです。

書面要件
定期借地契約は書面（公正証書など）で更新がない旨を明示しないと無効になるリスク。
契約期間の設定
50年（一般定期借地）や10年以上（事業用）など、法律で定められた最低期間を守ること。
建物の取扱い
期間満了時に建物をどうするか（撤去・譲渡特約など）を明示。
地代・更新料の扱い
定期借地契約では更新料は通常発生しないが、契約書にて地代改定条項などを定める場合はある。

解説

定期借地契約の種類と詳細

一般定期借地権（借地借家法第22条）
- 期間：50年以上
- 更新なし。契約期間満了で借地権が終了し、更地返還が原則。
- 事業用・居住用いずれも可能。
- 書面（公正証書など）で契約し、更新なしを明示しないと、普通借地として扱われる危険がある。
事業用定期借地権（同法第23条）
- 期間：10年以上50年未満
- 商業・工業など事業用建物を建てる目的に限定。居住用は不可。
- 満了で契約終了し、更地返還。更新不可。
- 公正証書による契約が必須。
建物譲渡特約付借地権（同法第24条）
- 期間：30年以上
- 満了時に借地人は建物を地主に譲渡し、借地権終了。
- 家屋解体費を負担しなくて済む利点があるが、建物を契約終了後に地主が取得するため借地人には建物所有権が残らない。

地主・借地人双方のメリット・デメリット整理

地主側

メリット

土地を確実に回収できる（将来的に再開発や売却しやすい）。
普通借地契約のように更新拒絶で正当事由を立証する必要がない。

デメリット

借地期間中は土地を自由に使えず、長期間貸す場合は契約終了まで大きく動かせない。
一般に普通借地契約より地代は低めの設定となる傾向がある。

借地人側

メリット

初期費用や地代が普通借地より安めの場合があり、事業計画に合わせて期間を設定可能。
土地取得よりも軽いコストで長期間利用できる（50年など）。

デメリット

期間満了で土地を返還しなければならず、建物投資回収リスクを抱える。
買取請求権が基本的に認められず、建物価値が残っていても地主に請求できない。

契約書と手続き上の注意

書面の形式
- 借地借家法で公正証書などの明確な書面による契約が要求される（特に定期借地権）。
- 「書面で更新がないことを明示しない」と、普通借地契約とみなされる可能性が高い。
契約期間
- 一般定期借地権は50年以上、事業用は10年以上50年未満、建物譲渡特約付は30年以上。
- 期間を明確に設定し、満了時点の処理（建物の譲渡 or 解体など）を契約書に定める。
建物処分・譲渡条項
- 建物譲渡特約付借地の場合、「期間満了で地主が建物を買い取る」旨を明記。
- 一般定期借地の場合は「契約終了時、借地人が建物を自己の費用で解体撤去し、更地で返還」と定めるケースが多い。

弁護士に相談するメリット

契約書作成時のトラブル回避
定期借地契約を有効に成立させるには法的要件を満たす書面が不可欠。弁護士がドラフト・レビューし、不備や将来起き得る紛争を未然に排除。
中途解約・契約違反への対応
借地人が建物を無断転貸・譲渡するなど契約違反が生じた場合、弁護士が解除手続きや損害賠償請求をサポート。
契約満了時の建物処分交渉
借地人が解体費用負担に不満を持つ、地主が立退料を求める等、紛争を弁護士が代理して交渉し、法的根拠に基づいた解決を図る。
弁護士法人長瀬総合法律事務所の実績
当事務所は定期借地契約に関する各種手続きを担当し、地主・借地人いずれの立場でも円滑な着地点を提案してきたノウハウがあります。